青年学者徐瑾 从房地产、房产税到学区房 阶层和资源之外的经济本质

房地产：折叠的阶层

房地产，几乎关系到每个中国家庭的幸福，但是，房地产也是一个很浮躁的话题。我们需要尽量理性地来看待这一话题。

中国的商品房起源于20世纪90年代末。以国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，旧福利分房模式告一段落。从此，住房货币化改革进程全面展开；进入新千年后，房价持续上涨成就富豪榜上多位地产富豪之余，也顺带成就了多空双方的各位名嘴，民众悲喜更是沧桑百态，电视剧《蜗居》《裸婚》的热播成为其中一粟。

如今，中国房价之高有目共睹，甚至海外的巴萨球星转会中国，也感到有压力。无论从相对价格还是绝对价格来看，中国房价可能率先实现了“超欧赶美”。那么，是谁在推高中国房价？大众往往归咎于贪婪的开发商，开发商又说是精明的丈母娘，丈母娘们则埋怨黑心中介，而中介们都推给无耻的投资客——这个谴责链，在城市房价上涨的故事中，最后结束于炒房客，往往是拿着破皮箱一次性付清全款的外地人形象。这一形象，一方面无可考证，另一方面容易引来道德评价上的鄙视。

以往数次中国房价调控，往往从供给端发力，而最新一轮调控则从需求和供给两端发力，强制降温。饶是如此，房价仍居高位。

那么，房地产调控为什么吃力不讨好？简而言之，这一政策的利益同盟过少，而对立面太多。其讨好的对象来自希望购房的人群，但这一群体人数并不占大多数，且心理预期阴晴不定；与此同时，地方政府、房地产企业甚至持有房产的人都因这场调控不同程度地利益受损。受损方从以往调控经验出发，往往会以“以时间换空间”的策略应对，这也是地方政府一方面大喊保障房而另一方面又不时放松的原因所在，至于房地产商，往往宁愿惜售也不肯大幅降价，甚至继续高价拿地。

经济学认为资源永远都是稀缺的，如何分配是关键，这决定了从长期来看，市场价格最终是由需求决定，自发交换是最有效率的一种方式，短期的人为干扰只是扰动。

房子少了可以限购，车子多了可以限行，短期之内是可以控制局面，却无改需求不平衡的本质，甚至造成房价报复性上涨的预期，这也是当前调控不仅未能改变房价只涨不跌预期，而且也未能撼动当前房价根基的原因。

再看目标，官方希望房住不炒，房价合理回归。房价高低的衡量标准，通常用的标准就是房价收入比，也就是房价与居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以买一套房。从中国的数据看，深圳房价收入比35.9，北京、上海超25，一般而言国外是7。那么，为什么看似如此之高的房价收入比，却没有如预言家所言，让房价走向崩盘？这一方面源自收入统计的缺失，譬如兼职等其他收入并没有统计在案，另一方面则是各种福利分房政策。

回顾一下最近二十余年的房价变化。我曾经整理过全国房价的数据作为参考。2004年与2009年可谓房价起飞的两个加速节点。时间点上刚好对应着土地招投标制度铺开与“四万亿”推出，谁是最大的获益者，谁在推动房价走高，答案昭然若揭。

可以说，在房价本应正常上涨的周期之中，不当的政策干预加剧了市场扭曲。这不仅促成了房价的狂飙，也透支了中国房地产业的未来空间：2003年以来土地出让政策，使得地方政府高度依赖土地出让金，土地财政模式得以固化。到2010年，土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%；而2009年的“四万亿”刺激政策，导致随后的信贷狂欢，汹涌的货币缺乏投资渠道，大举流入房市，不是房子贵了，是钱更不值钱了。

如此一来，在房价只涨不跌甚至越调越涨的预期之下，买房成为过去二十年的最好投资，“拆”字更是走红大江南北。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据显示，2010年中国家庭净资产总值高达69.1万亿美元，高出同年美国家庭净资产总值（57.1万亿美元）21%之多——其中，高房价是首要因素。

房地产，也是造成中国阶层折叠的最大起因，也是其最大呈现。换而言之，高房价不仅是分配机制不合理的直接产物，更是中国贫富不均的生动写照。在这场财富盛宴中，接近资本一方，往往可以先知先觉地巩固自身先发优势，拿走蛋糕上最丰厚的一层奶油。

而一般民众，最多不过是追随者而已，即使奋力赶上了这几轮房价上涨的顺风车，却同样要承受因房价上涨而带来的全面生活成本上涨。高房价对每个人都是一种隐形的“税收”，从钟点工到高端白领，概莫能外——无论你是否买房，财富的马太效应两极分化的社会现象，富的更富，穷的更穷，都在那里。

中国房价高企，却被认为风险不高，为什么？从金融层面看，原因之一就在于居民债务杠杆不高，也就是说，大家起码首付是三成之上。但这并不意味着没有风险。金融体系不健全之下，居民高储蓄与长期负利率并存，事实上造成了双重剥削。一方面储户为政府以及企业部门提供不少廉价资金，另一方面也使得按揭买房的人群间接剥削了储蓄的人群。反过来看，风险通过杠杆传递到政府以及企业部门，一旦经济下行，房地产的风险不会过多体现在居民部门，而会体现为政府以及企业部门痛苦的“去杠杆”过程。

也正因此，如何看中国房地产业？一方面需要正视其高房价存在的合理性，另一方面对于其风险不能掉以轻心。身处现代经济之中，房地产的消费性与投资性俱备，而投资性就孕育着风险的可能性。

房地产价格随经济增长而增长，具有其内在的经济规律，大部分交易应该留给市场去做决策。政府行为只是影响房地产市场的力量之一。在房地产市场之中，政府的功能应该定位明确：第一，防止房地产泡沫对整体经济安全的威胁；第二，防止房价过高带来的社会问题。当下政策（限购与直接打压），可能部分地达到了第一个目标，对于第二个目标用处不大：房价仍旧在上扬、房屋销售面积却在下降，也就是更少的人被解决了房屋问题。

政府对房地产市场的深度介入，往往会导致边界与权限的模糊，不仅使得自身深陷普通商品房、限价商品房、经济适用房、公共租赁房种种泥淖中等无法自拔，而且使得市场正常运行受到干扰，这也就是这一轮调控始终无法撼动“房价回归”的根本原因。

高房价的存在，诚然加大了中下阶层痛苦指数，也透支了不少年轻人的梦想。反观中国人固有的“居者有其屋”梦想，往往反映在过早买房以及过高的自有住房率上，这一方面源自民间对日益高涨的房价的集体焦虑，另一方面也折射出产权稀缺环境下的无奈。

那么，如何避免高房价的负面效应？如果高房价已经成为一个严峻的社会问题，政府应该有所作为。我更看好廉租房而不是经济适用房。不过，我认为廉租房这一模式的运行，同样应该以市场化的方式来组织，否则其间的腐败与浪费就难以避免。廉租房管理也应采取市场化方式：供应端由政府组织市场内企业来招拍建设，需求端由政府直接对低收入租户进行房租券补贴。

与此同时，政府应该鼓励市场以市场的方式，探讨解决房价过高带来的社会问题，例如推进租赁市场的积极发展、解决小产权房、探索土地私有化问题等；更进一步看，从限购到土地供给都应该考虑适时放开，抛去诸多计划主导市场的束缚，这一点至关重要。

总结一下，对于普通人而言，如果不是自住，投资房地产可能不再是一个好选项。

图片来自界面新闻

房产税：中国经济的灰犀牛

对于我们来说，房价不要大跌，小幅渐进地调整，更有好处。

房产税，一个大家很关心又很苦恼的话题。很多人会问，房产税会不会推出？这得看政策决心，目前看来可能性不小。但是，我也想说，房产税的推出面临很多挑战，如果处理不好，可能带来风险。房产税，有可能是最大的灰犀牛。

你可能没买房，也可能买了房，但多数人肯定没有很多套房。因此，也有理由对高房价感到愤怒。但是，房产税未必是件好事，为什么这么说呢？

房产税的影响是什么？我们先看实行房产税对于房价的影响。

早在2010年，国务院财政部发布三次文，作为房地产试点城市的上海和重庆启动了房产税。二者都是以新增购买住房为考虑，重庆针对别墅等高档住房，上海针对普通住房，且对于本地人有不少优惠。上海从2011年开始执行房产税试点，多年过去了，房产税对于多数人来说，还是一个遥远的事情。虽然学者们当时测算说上海执行房产税之后房价大概会下降15%，实际上，即使限购政策在侧，上海房价仍旧一路飞涨。

从抑制房价的效果来看，两地房价持续上涨，使得房地产税可以降低房价的说法受到质疑。更何况，一方面，法规本身较松；另一方面，民间智慧令人叹为观止：按照网上的攻略，一家人用各种方式，如离婚等组合一下，可以合法拥有八套房而不缴纳房地产税。

然而，即使不能降低房价，房地产税最后还是可能推出。背景是什么？其中一个明显的原因，无疑是地方财政的捉襟见肘。伴随着拆迁成本高升以及城区土地日渐稀少，一线城市房地产正在由一手房市场变为二手房市场，地方政府收入的土地出让金年年减少：土地出让金在2014年达到4.3万亿元的历史高位，随后一度回落，直到2017年才回升到4万亿元左右，2018年基本持平。而过去十来年，土地出让金占到某些地方政府收入的四到五成。

这个时候，以房产税补充土地出让金，自然成为可能的选项。

在70年产权的情况下，土地产权没有完全落实。中国房产税，还是房地产税，其实还是说不清楚，因为你没有拥有土地，谈什么房地产呢？在无法厘清的情况下，屡屡吹风征税，的确映射了当下中国财政的问题。中国政府的官方债务水平虽然比较低，表面赤字不大，但是各种隐性负担核算之下，地方一级政府的赤字率惊人，有的地方已经发不出工资了。

过去的土地财政模式，看起来是点石成金的金融炼金术。可以说，这使得中国过去二十多年来的基础建设速度走到了世界前列。同时，也让不少城市里的家庭几乎一夜之间因为房产成为千万富翁。但是，容易的钱，来得快去得也快。这些年土地招投标制度使得中国深陷土地财政旋涡，地方政府发展模式在“大干快上”的投资狂潮中无法自拔，一步步依靠新增投资，如同饮鸩止渴。

这种模式起源于香港，是特殊的殖民统治下的产物，其弊端以及短视应该引发警惕与反思。香港房价不断高涨，中产阶级收入止步，表面上赋税不高，但实际上每个人都为高房价而付出了代价；“已婚却分居”的新生活模式也开始涌现，即香港年轻夫妻选择婚后仍会处于分居状态，即各自与父母同住。根据香港城市大学2016年的调查，在18-35岁的香港人中，76%仍与父母同住。这一比例是在相当低的失业率情况之下发生的，几乎是其他发达国家的两倍，房价在其中起到的作用不言而喻。

香港和内地的过去已经不可更改，未来更应该思考的是如何改变不合理的土地制度。即使土地招投标制度在过去有其历史意义，但在当下几乎已成为鼓励“地王”、奖励投资的负面因素。这是比起房地产税更值得关注的土地政策。

退一步说，房地产税真的能够大幅扩张地方政府财力吗？有人测算全国房地产价格在130万亿元左右，这看起来是一块大肥肉，但是实际上能收到手的房地产税到底有多少？按照国泰君安的测算，在0.5%的房产税税率假设下，针对房屋市值征收的房产税能占到地方本级收入的约10%；若房产税为1.5%，则对地方本级收入的贡献为30%。但如果考虑每人20平方米减免，那么在0.5%和1.5%的税率下，房产税仅能分别占到地方本级收入的4%和12%。

进一步说，在房价年年上涨的压力之下，有购买能力的中国家庭，多数已经完成了自住房配置。据美盛环球资产管理与渣打银行中国2017年的报告，中国投资者的自有住房拥有率领先全球，高达74%的中国投资者拥有房产，属于受访市场中最高比例。对比之下，亚洲（日本除外）平均仅为57%。这说明房屋已经成为中国人最重要的金融资产。随着房地产税的推出，无疑将会导致中国居民家庭财富的缩水。增加地方政府财力与家庭财富缩水之间的对冲，将会导致怎样的经济净效益，更值得我们深思。

香港鲗鱼涌 图自新华社 卢烨 摄

最后，从房产税的用途来看，美国等国往往为地方一级政府使用，用于公立学校建设以及社区维护等，这种情况下房产税并不是作为贫富调节或者房价调整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的思路。

在日本的案例中，房产税的目标并非房价调整。以日本房地产为例，其房产分为固定资产税和都市规划税等类别，目前并不算高。20世纪80年代一度出台了比较高的税率，但并没有起到遏制房价上涨的作用，到90年代政府为了鼓励持有房地产做了调整，但也没有遏制土地价格下跌的势头。

回到中国场景。在房地产界，或许有“房叔”“房姐”，却并没有真正的神，一直鼓吹炒房的网红，可能最终是通过梦想暴富的粉丝来变现的。房价剧变带来的阶层变化，让焦虑和自满都成为集体游戏，大家都不过是时代经济中翻腾的蚂蚱，运气好的时候面朝上，给个灿烂笑脸，运气不好的时候面朝下，不小心就跌个四仰八叉。

在一二线城市拥有两套房产，是中国中产阶级梦想的标配，也几乎是他们对于自身奋斗的最高肯定，在内环线迎接每天的上班高峰是他们的人生理想。也正因此，他们才会对即将到来的房产税消息，多以视而不见的态度加以忽视。

经验告诉我们，政策并不仅仅以经济逻辑为要点，房产税推出的可能性在加大。但是推出之后，经济逻辑仍旧会发挥作用。房产税的问题不仅仅在公平上，更在于可能的一连串反应。

房产税，可能降低不了房价，还会有其他问题，甚至带来“灰犀牛”的风险。“灰犀牛”是与“黑天鹅”相互补足的概念，表示太过于常见以至于人们习以为常的风险；“黑天鹅”则是指小概率风险。

为什么这样说？一旦推出房产税，从居民层面，除了可能的房地产价格跌落，更多持币待购者会开始犹豫，申请房贷的人就可能减少或者放慢脚步；从企业层面，银行抵押物缩水，在银行的调整之下，可能会带来流动性进一步收缩，甚至引发通缩循环。

总结一下，房产税有风险，甚至可能影响一些和房产无关的人。我们多数人，包括你，都不喜欢高房价。但是房价真的炒上去之后，房价再跌下来，也有风险。对于资产价格，会有很多意外结果，甚至导致通缩风险。对于我们来说，房价不要大跌，小幅渐进地调整，更有好处。

学区房：阶层门票之外的本质

比起投资孩子实现自己未能实现的梦想，不如先投资自己，你的胜算可能比孩子多一些。

现在和中产阶级聊天，最令人焦虑的都是孩子，最喜欢聊的都是学区房。

我听过一句话，读了很多书，仍旧过不好这一生。目前北京学区房的热潮大概可以作为现实版的注脚，那就是上了北大、清华，仍旧买不起北京学区房。过去批判“宇宙中心”五道口学区房200万太贵的看客，估计肠子已经悔青了，“15平方米的老房子，没有上下水，没有燃气，总价170万”，这都是老黄历了。对比之下，媒体报道了25万元一平方米的学区房，一些高端学区房价格更高。比如金融街某小学，有人表示自己出价50万元一平方米，结果直接出局。

中国房价的走高，让出自一流学府的社会主流精英也难以承受。也正因此，这些天最热门的讨论是为什么学历不值钱而学区房值钱。对此，网络段子手称之为“诺贝尔经济学奖之谜”。这不是搞笑，房价在中国就是那么重要。

这是中国软阶层的集体困扰，你可能也在其中。一边是不断攀升的货币数量，一边是居高不下的房价，未来如何对冲？可怕的是，越来越多的人内心也明白最后清算会到来，但是谁也不甘心，也不敢在这场资产盛宴中置身事外，一如过去的国家牛市一般。

也正因此，房产对中国人，不简单。房子，不仅是居住所在，更是中国家庭最重要的金融资产，甚至被视为奋斗的成败标志。按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2016年的报告，中国家庭户均资产从2011年到2015年以8.8%的年均复合增长率增长，预计2016年将达103.4万元，全国家庭可投资资产总规模达147.5万亿元。其中房产在中国家庭的资产配置始终无可匹敌，2013年和2015年占比分别为62.3%和65.3%，2016年占比近7成。

更重要的是，比起刚需、改善性住房等概念，学区房更像是当下中国社会的一个精妙比喻。资源不均、竞争激烈的情况，最典型就是教育；要拿到竞争资格，比如入学，就要更多资本。这一两代中国人，在物质极大改善的同时精神也空前焦虑，既见证了市场释放了学历这样的能力的阶段，也见证了学区房这样的背景因素日渐重要的过程。

在房价上涨背景之下，学区房更是受人关注，很多人都在问学区房的事。有朋友问我：

徐老师，您好！想咨询一个关于学区房的问题。选择A：踮起脚尖（花完所有股票、现金），依然要贷款250万，可以够到“老破小”的学区房；选择B：将现金继续投入股票。在中国目前的情况下，实在不知该如何选择。

借这个问题，来谈谈对于学区房的理解。

首先，学区房和教育有关，不少人把学区房看作投资。那么，这笔投资划算吗？有人做过测算，学区房相较于一般房屋溢价约等于选校的费用。如此说来，学区房价格高很合理，尤其是学区房卖掉甚至还有可能升值，那么学区房的代价只是多出的购房现金的存款利息。

然而，这种算法不对。仅仅从数字来说，学区房往往只有在小房间的情况下才可能更合算，学区房的代价其实类似购房费用的机会成本，而且不止于此。

这就谈到第二个问题，为什么学区房值钱，学历不值钱，很多人为此辩论不休。

首先，学区房买的不仅是学票，更是阶层晋升的入场券。学区房抢手，不是因为学历不重要，恰恰是因为好学历由奢侈品变为必需品，因此家长们才不惜重金豪赌。

但是，我们看看经济，实际情况如何？事实上，不少研究指出，从2008年以来，受教育获得的回报确实在降低，对比之下，蓝领工人薪资收入上涨很明显，白领则相对停滞。

仅仅从教育回报而言，学区房并不是最好的选择，因为教育本身的边际回报已经在降低了。

这就是我一直想指出的一点，学区房不是投资，更应该看作消费。学区房之所以那么贵，是这些年消费升级的余波。当有更多的人愿意在孩子身上花费更多金钱的时候，同时，当地方政府不太擅长让教育资源均等化的时候，当地方民办教育仍旧不够发达的时候，学区房溢价才会不断上扬。

现在，很多人问未来什么资产值钱，就有经济学家说再生一个孩子。这本质上，就误解了孩子的经济功能定义。过去的养儿防老已经过时，在今天孩子更多是情感消费。学区房无非是对于孩子消费的再次升级，中产养孩子更多是为了天伦之乐，而不是退休船票。

因为到最后，很可能也靠不上孩子。为什么这样说？因为这一代的孩子机会空间与过去不可比，阶层停滞将会随着经济停滞而到来。

这就涉及最后一点，学区房为什么值钱。很多人认为是焦虑推动，阶层固化的现实与阶层跃升的梦想之间的焦虑。不可否认，如果问全世界哪里的父母最焦虑，答案大概就是亚洲，而亚洲可能华人更甚，其中一线城市父母自不待言。

争夺学区房其实也是在争夺赛道。很多人认为，孩子在比自己当年更好的环境下，理应获得更好的成就。这一想象未来可能被证明虚妄。“70后”是获得改革红利最大的一代人，“90后”不少已经是富二代，即使比较夹心层的“80后”，也是在中国经济一路向好的背景下长大的。

怎么办？认清大势，降低预期，才是更理性的做法，愿望不能代替现实。

总结一下，这样的情况下，什么资产最有利？比起投资孩子实现自己未能实现的梦想，不如先投资自己，你的胜算可能比孩子多一些。投资自己也是对未来的保险。

你一路顺风的时候，可能意识不到投资自己的必要性与回报。等环境条件突然变化，唯有有丰厚储备的人才能快速转身，不至于被剔除自己之前的阶层。这个储备，不仅是财富，更是能力与心态。那些没有及早投资自己、建设自己的人力资本的人，却可能无此能力。在我看来，最油腻的人，就是用自以为务实的鸵鸟策略过了失败的一生。到最后，还好为人师，教导年轻人应该怎么面对现实。这种油腻，无论男女都一样。