金辉地产林定强闺女

金辉控股董事长林定强

乐居财经 展浩博 发自北京

敲钟倒计时开始，林定强携七人已上台站定。创立金辉第24个年头，他成功将金辉控股送至港交所上市。时针指向9点半整，铜锣准时敲响。

10月29日，北京诺金酒店，金辉控股（9993.HK）上市敲钟仪式在这里举办。一诺千金，蓬荜生辉，上市吉日，金辉选定的敲钟地点讨了个好彩头。

上台敲钟的八个人选，同样含了一番巧思。除林定强一家三人外，还有两位侨联的领导，林定强在侨联任职，算上去这两位也是他在侨联的朋友。

左右一首一尾，则分别站着金辉联席总裁陈朝荣、高级副总裁黄俊泉，二人都是供职金辉超过十年的“老臣”。

剩下的一个熟面孔颇为吸睛，弘阳地产的老板曾焕沙，也赶来金辉上市现场助阵。除弘阳老板的身份外，曾焕沙同样在侨联任职。除此之外，曾林二人也都是闽商翘楚，据金辉内部人士吐露，金辉此次上市弘阳还进行了投资，可谓惺惺相惜。

一朝上市圆梦，成就了一场涵盖家族、朋友、合伙人和员工的盛宴。

敲钟现场，来的人不少，很热闹，可处处尽显低调。没有过多姹紫嫣红的喜庆布置，亦没有铺天盖地的对外宣传。另外据金辉内部人士介绍，参加上市仪式的多一半为金辉员工。多年来，林定强素以低调著称，此次上市亦不例外。

求稳的节奏大师

创始人的风格无可避免会影响企业风格。在偌大的中国房地产市场，金辉亦是一个独特的存在。金辉出身闽系房企，却明显区别于多数闽系房企的激进风格，而是历来以低调稳健著称，被誉为“非典型闽系房企”。

这也是金辉顺利上市的内在成因之一。从今年3月底递表，到10月登陆港交所，金辉上市仅历时半年多，也是2020年下半年第一家完成港股IPO的房地产企业。要知道，这一点殊为不易。

近两年来，政策层面房企融资持续收紧，叠加新冠疫情影响，房企普遍面临较大资金压力。然而年初以来，成功挂牌房企家数仅1家，目前排队上市的内房企家数仍多达13家。

今年8月，“三道红线”来袭，房企融资生命线再次收紧。在此背景下，金辉率先突围，成为房企监管新规出台后首家上市房企，颇为难得。金辉IPO成功，离不开其稳健经营的企业底色。

招股书显示，在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅达62.56%。

同期净利润也呈稳步上涨态势，分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，年复合增长率为10.0%。其中，2019年净利润增长率为16.96%，毛利率则在26%-35%之间，处于行业前排。

得益于稳健业绩，金辉控股销售规模亦常年雄踞行业前列。早在2011年，金辉控股就已跨入房企50强阵营。2019年，据克而瑞榜单，金辉控股权益销售金额达661.6亿元，位列百强榜第37位。

在50强阵营内，金辉独特之处便在于它的节奏。正如媒体发布会上，金辉控股联席总裁陈朝荣所说，金辉从不追求超越别人，只专注自我超越，追求有质量的发展。金辉早在十年前便已跻身50强，其后并不盲目扩张，而是稳扎稳打，平均每年前进一名。

得益于此，金辉控股被誉为地产圈难得一见的“节奏大师”。十年稳修内功，金辉为自己筑起了一道深厚的地产产业高墙和多元的产品系护城河。

截至2020年7月31日，金辉控股已完成北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州等全国31个城市的布局，共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目。

全国化布局基础上，金辉坐拥的四大产品系蜚声业内。分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积比例约57.8%。

在产品系配置上，金辉保持务实稳健的产品策略，坚持刚需刚改为主。刚需刚改产品受到政策支持，同时基于其“刚性需求”特征，受市场波动影响较小。前瞻性的产品规划和布局，为金辉业绩可持续增长提供了强劲支撑。

在土地获取方面，金辉控股则专注于在需求稳定、受调控政策影响较小的，二线城市和核心三线城市获取土地储备，以相对较低的成本，积累了大量优质土地储备。截至今年7月31日，公司总土储为2908万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备高达93.3%。

突围三道红线

在地产行业三道红线压顶的当下，金辉成功从IPO突围别具行业启示意义。可以预见，稳健的财务已成为规模房企的发展破局之道。

在债务优化、多元融资方面，金辉都堪称行业典范，可圈可点。截至2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率降低至46.6%，负债水平优于行业大多数公司。根据wind数据统计，2019年中期，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数为51%。

与近几年黑马型房企普遍的高负债情形截然不同，金辉在上市前即保持了优于行业均值的负债水平。与此同时，金辉还在不遗余力，持续优化自身债务结构。

10月14日，评级机构惠誉国际发布的报告中称，金辉减少了对信托和非银行金融机构（NBFI）贷款的依赖，并减少了短期债务占总债务的百分比。

截至2020年中，金辉信托和NBFI贷款从2018年的42％降至总借贷的21％。短期债务（包括一年内可发行的债券）也从2018年的54％下降至2020年中期总债务的37％。

另据招股书，金辉与四大国有银行均保持长期良好的关系，是其总行的直营客户。金辉联席总裁陈朝荣指出，在40强房企阵营中，能像金辉一样同时与四大行长期保持总对总业务，再找不出第二家。

言下之意，不难看出金辉优秀的信用。这一点在银行授信方面也可见一二，截至2020年4月30日，金辉控股银行及其他金融机构的授信额度高达1094亿元，未使用额度约653亿元。

此外，金辉另一优势体现在低成本的多元融资上。此前金辉虽未上市，却对资本市场融资驾轻就熟。在常规信贷之外，金辉也利用资本市场进行债务融资，在境内外多次发行公司债券、资产抵押证券等，境内公司债融资成本低至6.5%，境外美元债融资成本降至8%左右。

2017年-2019年间，金辉借款加权平均有效利率均值在7.5%左右。这一借款利率水平，即便是在上市公司序列中，金辉也拥有不俗优势。在此基础上，今年10月14日，评级机构惠誉国际宣布，确认金辉集团的“B”公司评级，而评级展望则从“稳定”调整至“正面”。

不难预见，上市之后，得益于资本市场助力，随着强劲的销售收入和管理层有意控制土地购置支出，金辉负债和融资情况将得到进一步优化。另一方面，金辉企业透明度和治理能力亦将得到提升。

金辉联席总裁陈朝荣表示，尽管三道红线对所有房企都是一个较大挑战，但目前金辉多措并举，抓回款，控收支，又有良好的信用加持，因此有信心在年底前，按照监管要求进一步完善财务优化。

金秋岁尾，北望金辉。上市钟声余庆，金辉一道，大放光彩，正映入眼帘。